주담대 막히자 등장한 ‘신(新)영끌’… 주식·사내대출로 서울 아파트 사는 사람들

최근 부동산 시장의 흐름을 보면, 정부의 강력한 주택담보대출(주담대) 규제에도 불구하고 ‘영끌(영혼까지 끌어모으기)’의 새로운 형태가 등장했습니다. 이른바 ‘신(新) 영끌’이라 불리는 현상으로, 주식 매각자금이나 사내대출, 자동차담보대출까지 동원해 서울 아파트를 매수하는 흐름이 확산되고 있습니다.

📊 주담대 막히자 자금 흐름, 증시로부터 부동산으로 이동

이재명 정부 출범 이후, 정부는 코스피 5000 달성과 주택시장 안정화라는 두 마리 토끼를 잡기 위해 주담대 규제를 강화했습니다. 하지만 결과적으로는 주식·채권 매각을 통한 부동산 매입 자금 조달이 급증하는 부작용이 나타났습니다.

국토교통부 자료에 따르면, 2024년 6~9월 사이에 주식과 채권을 매각해 부동산을 구입한 금액은 약 1조 7167억 원으로, 이는 2년 전 7240억 원에서 두 배 이상 증가한 수치입니다. 즉, 주담대가 막히자 투자자들은 금융시장 내 자금을 ‘우회적으로’ 부동산으로 이동시키고 있는 셈입니다.

💹 코스피와 서울 아파트 실거래가, 동조화 현상 뚜렷

한때 상관이 거의 없던 주식시장과 부동산시장 간의 연동성이 최근 몇 년 사이 급격히 높아지고 있습니다. 2013년부터 2019년까지 코스피와 서울 아파트 실거래가의 상관계수는 0.42에 불과했지만, 2020년 이후에는 무려 0.74까지 상승했습니다.

이 현상은 단순한 우연이 아닙니다. 부동산과 주식이 모두 자산 증식 수단으로써 밀접하게 연결되기 시작했고, 특히 젊은 세대와 고소득 직장인들이 금융자산과 부동산을 함께 관리하며 리스크를 분산하는 전략을 구사하고 있기 때문입니다.

🏙️ 강남·마용성, 주식 팔아 집 사는 비중 더 높아

서울에서 이 ‘신(新) 영끌’ 현상이 가장 두드러지는 지역은 바로 한강벨트로 불리는 강남·서초·송파와 마포·용산·성동 등입니다.

2024년 1~10월 동안 서울 전체 주택 거래액(91조 4804억 원) 중 주식·채권 매각자금으로 충당된 금액은 약 3조 905억 원, 즉 3.38% 수준으로 집계되었습니다. 그중에서도 강남 3구는 평균보다 훨씬 높고, 중랑구·노원구·강북구 등 외곽 지역은 상대적으로 낮았습니다.

즉, ‘똘똘한 한 채’를 확보하려는 심리와 안정적 자산 파킹 심리가 서울 중심부 인기 지역의 집값을 다시 자극하고 있는 것입니다.

💼 사내대출, 예금담보대출, 자동차담보대출까지… ‘우회 영끌’ 확산

주담대가 막히자, 투자자들은 사내대출이나 예금담보대출(예담대), 자동차담보대출(차담대) 등을 활용해 DSR 규제를 회피하고 있습니다.

이런 대출은 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함되지 않기 때문에 사실상 “대출의 무풍지대”로 작용하고 있습니다.

SGI서울보증 자료에 따르면, 2024년 7~10월 사이 기업들의 사내대출 보증액은 4839억 원으로 최근 5년 사이 최대 규모를 기록했습니다. 이는 2021년(3098억 원) 대비 1.5배 증가한 수준이며, 특히 ‘주거비 목적 대출’이 빠르게 늘고 있습니다.

🧭 전문가 “부동산만 막는 정책으론 한계… 정교한 설계 필요”

정부는 현재 부동산 규제 강화와 증시 부양책을 동시에 추진하고 있지만, 이 두 가지는 서로 상충되는 정책 구조를 가지고 있습니다.

즉, 주담대를 막으면 부동산 자금이 주식시장으로 이동할 수는 있지만, 결국 자산가들은 다시 그 돈을 부동산으로 회귀시키는 ‘순환 구조’를 형성하게 됩니다.

오지윤 명지대 교수는 “2023년부터 서울 아파트와 주식시장의 동조화가 심해지고 있다”며 “금융 접근성이 높은 젊은 세대가 이 흐름을 주도하고 있다”라고 분석했습니다.

따라서 부동산을 막는 것만으로는 자본 흐름을 생산적으로 전환시키기 어렵고, 더 정교한 금융·부동산 정책 설계가 필요하다는 지적이 잇따르고 있습니다.

📈 결국 자산은 ‘흐름’을 탄다

이번 ‘신(新)영끌’ 현상은 단순한 투기나 무리한 대출이 아니라, 변화하는 금융 환경에 적응하는 투자 행태의 진화로 볼 수 있습니다.

주식으로 수익을 얻은 자금이 부동산으로 이동하고, 정부 규제는 또 다른 ‘우회 루트’를 만들어냅니다. 이런 순환의 흐름 속에서 우리는 “어디에 자산을 어떻게 배분할 것인가”를 고민해야 합니다.

결국 자산은 막을 수 있는 것이 아니라, 흐름을 타야 하는 시대가 된 것입니다.

💬 마무리 생각

‘영끌’이 다시 돌아왔다고 하지만, 이번엔 단순한 무리수가 아니라 더 계산된 전략형 자산 이동으로 볼 수 있습니다.

정부가 진정으로 자산 시장을 안정화하고 싶다면, 규제 중심의 정책이 아닌, 흐름을 이해한 금융정책이 필요합니다.