부동산 세제 개편 논의: 보유세와 거래세의 균형, 세금 구조의 판도라 상자

1️⃣ 부동산 세제 개편, 왜 지금 다시 논의되는가

정부가 부동산 세제 개편 연구 범위를 대폭 확대한 것은 단순히 세율을 바꾸기 위한 목적이 아닙니다. 현재의 부동산 세금 구조는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등으로 나뉘며, 각각 국세와 지방세로 연결되어 있습니다. 즉, 하나의 세목을 손대면 전체 세수 구조가 흔들리는 복잡한 연쇄 구조를 갖고 있습니다.

구윤철 경제부총리는 “취득, 보유, 양도 단계의 정합성을 고려해야 한다”라고 밝히며, 단순한 세율 조정보다 시장 순환 구조의 정상화를 중점에 두고 있다고 설명했습니다. 이번 부동산 세제 개편은 단기 조세 조정보다는 장기 구조 개편에 가깝습니다.

2️⃣ 보유세 인상, 거래세 인하… 단순하지 않은 균형

일반적으로 시장은 “보유세 인상 + 거래세 인하”를 예상합니다. 집을 오래 들고 있으면 부담이 커지고, 팔면 세금이 줄어드는 구조로, 거래를 촉진하는 효과가 기대됩니다. 하지만 현실은 훨씬 복잡합니다.

보유세 인상은 기초자치단체 재정 확충과 직결되지만, 거래세(취득세)를 낮추면 광역단체의 세입이 급감합니다. 2025년 기준, 전국 광역단체 예산 약 215조 원 중 25조 원(12%)이 취득세 수입입니다. 이 세목을 조정하면 광역단체는 곧바로 재정 타격을 입게 됩니다.

서울시는 특히 예민하게 반응하고 있습니다. 재산세 일부를 공동과세 형태로 서울시가 배분받기 때문에, 재산세 인상·인하 방향에 따라 구별 세입이 크게 달라집니다. 강남, 서초, 송파 등 고가 주택 밀집 지역은 이미 “재산세 부담이 서울시 재정에 흡수된다”며 불만을 제기해 왔습니다.

3️⃣ 종부세와 재산세 통합 논의: 국세냐 지방세냐

이번 부동산 세제 개편의 핵심 중 하나는 종합부동산세와 재산세의 통합입니다. 이 두 세금을 합칠 경우, 이를 국세로 둘지 지방세로 전환할지가 최대 쟁점입니다.

현재 종부세는 국세이지만, 징수된 금액은 전액 시·군·구로 교부됩니다. 즉, 명목상 국세지만 실질적으로는 지방세처럼 작동하고 있습니다. 만약 지방세로 전환된다면 지방정부의 자율성은 커지지만, 지역 간 세수 격차가 심화되어 재정 불균형이 발생할 가능성이 있습니다.

오문성 한양여대 교수는 “종부세는 수도권에서 거둬 지방에 내려주는 구조다. 세금을 얼마나 거두느냐보다, 그 재원을 어떻게 쓰느냐가 더 중요하다”라고 강조했습니다. 결국 세제 개편의 본질은 ‘누가 얼마나 내느냐’가 아니라 ‘그 세금을 어디에 어떻게 쓰느냐’의 문제입니다.

4️⃣ 세제 개편의 현실: 정치적 시간표와 정책 리스크

정부는 연구용역과 함께 관계부처 협의체를 구성해 신중히 방향을 조율 중입니다. 하지만 이해관계가 복잡해 올해 내 결론을 내기는 쉽지 않아 보입니다. 결국 지방선거 이후, 정치적 환경이 정리된 뒤 최종 방향이 정해질 가능성이 큽니다.

한편 단기적으로는 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율 조정이 세부담 완화의 대안으로 검토되고 있습니다. 이 두 지표는 정부가 독자적으로 조정할 수 있어, 세제 개편이 늦어질 경우 ‘정책적 완충장치’로 활용될 전망입니다.

5️⃣ 시장이 주목해야 할 핵심 포인트

• 보유세 인상은 지방 재정 확대에 유리하지만, 거래세 인하는 국세 감소로 이어진다.
• 취득세 개편은 광역단체 예산의 약 12%를 흔드는 가장 민감한 조정이다.
• 종부세 통합은 단순한 세목 조정이 아니라 중앙-지방 권한 재편의 신호탄이다.
• 지방자치단체 간 이해 충돌은 불가피하며, 지역 간 세수 불균형이 심화될 수 있다.
• 단기적으로는 공시가격, 장기적으로는 세제 구조 전반 개편이 예상된다.

6️⃣ 부동산 세제 개편, 단순한 세금 조정이 아니다

부동산 세제 개편은 단순히 세금을 얼마나 내느냐보다, 그 세금을 누가 어디에 어떻게 쓰느냐의 문제입니다. 정부의 신중한 태도는 시장 안정성과 지방 재정의 균형을 동시에 고려한 전략적 판단입니다.

보유세 인상은 거래를 촉진하지만 주거비 부담을 늘릴 수 있고, 거래세 인하는 시장 유동성을 키우지만 세수 부족을 초래할 수 있습니다. 이 두 축의 균형이야말로 부동산 세제 개편의 본질입니다.

2025년 이후 본격화될 부동산 세제 개편은 세율 조정보다 근본적인 재정 구조 개편의 성격이 강합니다. 이 논의는 한국의 세금 구조뿐 아니라 지방 재정의 자립도와 중앙의 역할까지 재정의하게 될 것입니다.

결국 부동산 세제는 하나를 건드리면 열이 움직이는 판도라 상자입니다. 정부가 조심스러운 이유는 명확합니다. 균형을 잃은 조세 개편은 시장 혼란과 재정 불균형이라는 두 부담을 동시에 낳을 수 있기 때문입니다.