외국인도 예외 없다! 정부, 고가주택 갭투자 원천봉쇄

 

서울 강남의 초고가 아파트부터 전통 부촌의 단독주택까지, 외국인의 국내 부동산 투자가 거침없이 이어지고 있었습니다. 그들은 실거주 목적이 아닌 ‘갭투자’ 수단으로 대한민국 부동산 시장에 침투하고 있었고, 정부는 결국 외국인의 고가주택 쇼핑에 브레이크를 걸었습니다. 이제 외국인이라도 실거주 목적 없이 고가 아파트나 일반주택을 구매하는 것은 사실상 불가능해졌습니다.

목차

• 1. 외국인 고가주택 투자, 얼마나 심각했나?
• 2. 정부의 규제 대책, 무엇이 달라졌나?
• 3. 외국인 부동산 규제의 핵심 내용
• 4. 해외 주요국의 외국인 부동산 규제 사례
• 5. 향후 전망과 과제

1. 외국인 고가주택 투자, 얼마나 심각했나?

1-1. 실거주 목적 없는 투기성 거래

최근 몇 년간 외국인의 부동산 거래가 급증했습니다. 특히 서울, 경기 등 수도권 지역의 고가 아파트 및 단독주택에 대한 외국인 투자가 눈에 띄게 많아졌습니다. 이들은 대부분 실거주가 아닌 투자 목적으로 주택을 구입했고, 갭투자 형태로 접근해 집값 상승을 유도하거나 수익을 얻는 방식이었습니다.

1-2. 서울 강남·서초 등 고가 아파트 집중 매입

용산, 서초, 성북 등 대표적인 부촌 지역에서 70억~180억 원을 호가하는 주택이 외국인 명의로 거래됐습니다. 더 놀라운 건 자금 출처입니다. 대부분의 외국인들은 전액을 '예금' 형태로 표기하며 거래했는데, 이는 외국에서 자금을 차입해 국내로 송금한 후 예금으로 위장했다는 의혹이 일었습니다.

2. 정부의 규제 대책, 무엇이 달라졌나?

2-1. 토지거래허가제 확대 시행

정부는 외국인의 부동산 투기성 거래를 막기 위해 서울 전역과 인천·경기의 일부 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 이 지역 내에서 외국인은 실거주 목적이 없으면 주택을 살 수 없습니다.

2-2. 실거주 의무 및 자금출처 증빙

이제부터는 외국인이 주택을 구매하려면 실거주 의무를 이행해야 하며, 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 외국에서 송금된 자금의 출처, 금융기관 정보, 차입금 내역 등을 투명하게 증명하지 못할 경우, 거래 자체가 성사되지 않을 수 있습니다.

3. 외국인 부동산 규제의 핵심 내용

3-1. 갭투자 금지 및 자금조달계획서 제출 의무

외국인이 전세를 끼고 주택을 매입하는 갭투자 방식은 앞으로 금지됩니다. 실거주 목적이 명확해야만 주택 매입이 가능하며, 거래 전에는 허가를 받아야 하고, 계약 후 30일 이내에는 자금조달계획서와 증빙서류를 제출해야 합니다.

3-2. 아파트 외 일반주택도 규제 대상 포함

기존의 토지거래허가제는 아파트에만 적용됐지만, 이번 대책은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택까지 포함합니다. 외국인이 어떤 형태의 주택이든 구입하려면 실거주 조건을 충족해야 하며, 최소 2년간은 해당 주택에 실제로 거주해야 합니다.

4. 해외 주요국의 외국인 부동산 규제 사례

4-1. 중국, 호주, 캐나다는 어떻게 막고 있나?

중국은 토지 자체는 외국인이 소유할 수 없으며, 1년 이상 실거주한 경우에만 주택 취득이 가능합니다. 호주는 2024년부터 2년간 외국인의 기존 주택 취득을 전면 금지하고 있으며, 캐나다도 이와 유사한 조치를 시행하고 있습니다.

5. 향후 전망과 과제

5-1. 실거주 외 외국인 주택 구매는 더 어려워진다

외국인이 서울이나 수도권에서 실거주 목적이 아닌 집을 사는 것은 거의 불가능합니다. 외국인 부동산 규제가 실질적으로 작동하는 첫 사례로, 국내 부동산 시장에 일정 수준의 안정성을 가져올 수 있다는 평가를 받습니다.

5-2. 세금 규제는 왜 빠졌나?

이번 대책에서 빠진 부분 중 하나가 세금 차등 과세입니다. 외국인이 부동산을 구입하면서도 내국인보다 상대적으로 세금 부담이 적다는 역차별 논란이 컸습니다. 국토부는 차등 과세의 필요성을 언급했지만 이번엔 제외되었고, 추후 논의로 미뤄졌습니다.

마무리

‘외국인도 예외 없다’는 이번 정부의 부동산 정책은 단순한 규제를 넘어서 대한민국 부동산 시장의 공정성 회복을 의미합니다. 고가주택 중심으로 이어진 외국인 갭투자를 차단하고, 실거주 중심의 거래 문화를 확산시키는 첫 단추가 될 것입니다.

앞으로 외국인의 부동산 취득은 점차 까다로워지고, 관련 법규도 계속 강화될 가능성이 큽니다. 부동산 시장의 투명성과 건전성을 확보하기 위해서는 이러한 규제가 더욱 정교해질 필요가 있습니다.